Personas jurídicas y clausula suelo en los préstamos hipotecarios
El 9 de mayo de 2.013 el Tribunal Supremo tuvo la ocasión de pronunciarse sobre las cláusulas de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, las coloquialmente conocidas como “cláusulas suelo”. Lo primero que cabe decir de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo, es que la citada cláusula no es “per se” nula, sino que lo que la hace nula es la forma de su contratación, la falta de transparencia, la falta de actividad negociatoria sobre la misma y el desequilibrio en el momento de su suscripción. Por tanto, no cabe afirmar la nulidad radical en todos los casos, sino que deber ser objeto de análisis caso por caso. Dicha cláusula forma parte de lo que se denomina la autonomía de la voluntad, y por tanto cuando se acuerde en igualdad de condiciones entre las partes es totalmente ajustada a derecho.
A partir de dicho momento son múltiples las reclamaciones judiciales interpuestas contra las entidades financieras en solicitud de nulidad de la cláusula citada, pero casi todas ellas tenían un denominador común, eran consumidores, personas físicas, que interponían la demanda en protección del derecho que les otorga la Ley como consumidores y usuarios, siendo que la Jurisprudencia, en bastante medida, les estimaba la nulidad de la cláusula suelo.
¿Pero qué ocurre si la petición de nulidad de la cláusula suelo la efectúa una persona jurídica, es decir una empresa? Está claro que como entidad mercantil que es, no le es de aplicación las normas tuitivas de consumidores y usuarios, puesto que no se trata de consumidores al uso. En tal sentido el artículo 3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores Y Usuarios, excluye a las empresas en su condición de consumidores, cuando actúan en el ámbito del negocio o de su objeto social. Por tanto, si la empresa adquiere un inmueble con préstamo hipotecario, con la finalidad de revenderlo, no estaría sujeta a una actividad propia de consumo, sino de negocio, y por tanto excluida de la protección que otorgarían las normas a los Consumidores.
Por tanto, ¿podría como empresa solicitar la nulidad de la cláusula suelo? Todavía hay jurisprudencia vacilante, pero la ya se está generando una corriente jurisprudencial que permite la petición de nulidad de la cláusula suelo, pero orientada desde la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Dicha ley es aplicable a las contrataciones tanto entre empresarios con particulares, como entre empresarios con empresarios. La citada Ley establece que las cláusulas generales incorporadas en un contrato deben ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez. Se trataría de cláusulas generales, por tanto aquellas estipuladas previamente y sobre las que el firmante no tiene más opción de adherirse.
A tal efecto se calificarían como cláusulas no transparentes, aquellas que no se informe de forma clara al firmante que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato; que se insertan de forma conjunta con cláusulas techo y en principio como aparente compensación a la suelo; que no existen simulaciones de escenarios diversos según los diferentes tipos de interés ni información sobre previsibles subidas y bajadas de tipo; y no se haya facilitado información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad.
Por tanto, hay una tendencia a la protección también de las entidades mercantiles frente a los préstamos otorgados con cláusula suelo. Pero lo que sí es importante destacar es que la actividad probatoria exigible será superior, pues habrá que determinar en cada supuesto si se cumplen los requisitos exigidos para determinar la imposición de la cláusula, y la falta de transparencia de la misma.
¿Qué aspectos son de especial estudio?
a) Tratar de dilucidar si en el momento de suscribir el contrato de préstamo hipotecario había información suficiente y clara para que ambos contratantes tuvieran la certeza que dicha cláusula era un elemento definitorio del objeto principal del contrato. Es decir, que todos los firmantes, especialmente el prestatario dispuso de una información, clara, suficiente y veraz.
b) Es importante también analizar la existencia en el mismo contrato de préstamo hipotecario, de cláusula suelo y cláusula techo, así como si entre ambas existe un equilibrio o es de tal magnitud el desequilibrio que ya viene a determinar la existencia de un posible fraude a la voluntad de las partes. Suele referirse básicamente a la existencia de una cláusula suelo muy beneficiosa para la entidad financiera, y en cambio pactar una cláusula techo totalmente desproporcionada que se vea que difícilmente va a obtenerse nunca.
c) Si en el periodo precontractual, es decir en el momento de negociación con el prestatario, se efectuaron por parte de la entidad financiera simulaciones de los diversos escenarios que podían darse, para el supuesto de subidas o bajadas del interés de referencia, normalmente el EURIBOR. Se trataría de saber si se informó adecuadamente al prestatario, con ejemplos concretos, como afectaría la cuota a pagar mensualmente, sobre la base de subidas y bajadas del EURIBOR, o el tipo de referencia que se haya tomado.
d) Si, igualmente en periodo precontractual, se informó de forma clara y comprensible para el prestatario sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad financiera, caso de existir, o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
e) Y además, también es especialmente importante la forma como la cláusula suelo llega al documento definitivo firmado por las partes. Si la misma se introduce con ocasión de una abrumadora información sobre diversos tipos de interés, o si por el contrario aparece identificada de forma aislada y comprensible.
Otro aspecto también a recalcar es si la nulidad de la cláusula ha supuesto la devolución de cantidades satisfechas en el pasado como consecuencia de su aplicación. No ha habido una línea uniforme, ya que el Tribunal Supremo en la Sentencia antes referida, dejó sentado la imposibilidad de pedir la devolución de todas las cantidades indebidamente pagadas como consecuencia de la aplicación de la cláusula, pero en líneas generales los Juzgados vienen acordando la devolución desde la publicación de la Sentencia del Tribunal Supremo 9 de mayo de 2.013.
Joan Barba
Abogado JDA/SFAI Spain
